ふたご座の興味津々

更新：2019-06-22

皆さんにとって・・・
馴染みがない建築確認申請と関わる時は家を建てる時くらいでしょうか？

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建築確認申請とは・・・その建築物が法や条例等に適合しているか？
工事前に審査機関に確認してもらう申請で、この申請が下りないと工事はできません。

また、建築確認申請には工事種別によって・・・
「新築」「増築」「改築」「移転」「大規模の修繕」「大規模な模様替」がありますが、今回のお題でもある「用途変更」もその中の一つという事になります。

では、用途変更の建築確認申請とは・・・どういったものでしょうか？
建築物には「一戸建ての住宅」や「工場」など、それぞれに主要な用途がありますが、用途を変更するという事ですから、新規ではなく、現に建っている既存建物の用途を「特殊建築物」の用途に変える時に、建築確認申請を要する場合があるという事です。

では、この「特殊建築物」とは・・・何ぞやですよね？
調べると、多くの用途が出てくると思いますが、ざっくり言うと、不特定多数の人が利用する建築物を指します。

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例えば、既存建物の用途が「事務所」であるとしましょう。
その建物を「店舗」や「保育園」等の不特定多数の人が利用する用途に変えたい場合がこの「用途変更」に該当します。

決まった人が利用する建物よりも、不特定多数の人が利用する建物の方が、避難や防火関連が厳しくなるのは皆さんもなんとなくお分かりの事かと思います。

「事務所」では必要なかったのに、「店舗」や「保育園」になると、関連する法律に該当し、改修が必要になる場合は多々あるのです。

これは建築基準法のみならず、消防法の消防設備も変わってきます。

実際私が業務で関わった例をお話ししましょう。
「一戸建ての住宅」を「児童福祉施設等」に用途変更したのですが、住宅では必要なかった「非常用照明」や「誘導灯」を法に適合するために新たに設置しました。

特に消防設備が増えるとなると、改修費が高くなるので注意が必要です。

ただ、現法では・・・
用途を変えたい面積が100㎡超でなければ、建築確認申請を要しません。

よく、用途変更の面積を100㎡以内に抑えれば、そのまま用途を変えて営業できると勘違いしている方が少なからずおりますが、申請を要しないだけで法の検討・順守する事は当然必要になってきます。

近年、業務を行っている上で新築は減少傾向、逆に増えているのが、この用途変更のご相談。そして、特に多いのが児童福祉施設等への用途変更です。

ちなみに「児童福祉施設等」は児童福祉施設はもちろん、老人福祉施設や障害者支援施設なども含まれます。

先ほど、用途変更の面積が100㎡超でなければ、建築確認申請を要しないと書きましたが、近々、この100㎡超というくくりが200㎡超へと代わります。

これは、建築基準法改正によるもので、既に昨年（平成30年）6月27日に公布されて、１年以内に施行される事となっています。

いつ施行になるかは国交省が発表するまで分かりませんが、過去の例からいって期限ギリギリの可能性大です。

国交省によると、ここ20年の間に「空き家」は1.8倍に増加しており、空き家対策が近々の課題となっています。
私の家の周りでも、ここ数年で「空き家」がずいぶん増えました。

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この余っている「空き家」や「空きビル」の用途を変更しやすくして、利活用してもらい「空き家」のストックを減らすのが重要と考えられています。

今回の法改正で、申請を要しない範囲が100㎡超から200㎡超へ代わる事で、確かに用途変更の物件は増えるであろうと思います。

ただ、申請が要らなくなる事で、そのまま営業を始めるのであれば違法建築物が増えるだけです。

今後、用途変更をお考えの方は、自己判断せずに建築士に相談する事をお勧めします。

追記：2019-06-22

いよいよ、改正建築基準法が６月２５日から全面施行されます。

これにより、用途変更で確認申請を要しない範囲が200㎡超になります。